דף הבית > מדריך השקעות
השקעה בנדל"ן בפורטוגל יכולה להיות צעד חכם ורווחי, אך כדי להפיק את המירב מההשקעה, חשוב להבין את השוק המקומי, חוקי המיסוי, האזורים האטרקטיביים והתהליכים הכרוכים בכך.
במדריך זה תמצאו מידע מקיף שיסייע לכם לנווט בעולם ההשקעות הפורטוגלי, החל מהשלבים הראשונים של בחירת הנכס ועד לתכנון אסטרטגיית ההשכרה או המכירה.
פורטוגל היא אחת המדינות המובילות באירופה בתחום השקעות הנדל"ן בעשור האחרון. שילוב מנצח של כלכלה יציבה, מחירים תחרותיים ואפשרויות השקעה רבות, הופך אותה ליעד מושך במיוחד למשקיעים. מה שמייחד את פורטוגל, מעבר לכל אלה, הוא השוק התיירותי המשגשג שלה, ששובר שיאים מדי שנה ומניב תשואות גבוהות במיוחד בנכסים להשכרה.
כלכלת פורטוגל נהניתה מתמיכה יציבה מהאיחוד האירופי, והמדינה נהנתה מצמיחה יציבה בשנים האחרונות. כתוצאה מכך, תחום הנדל"ן שלה מציע לא רק יציבות אלא גם פוטנציאל השבחה גבוה. מה שיפה כאן זה שהמחירים עדיין אטרקטיביים, ביחס למערב אירופה, דבר שמאפשר למשקיעים להיכנס בשלב מוקדם ולהינות מצמיחה של שווי הנכסים לאורך זמן.
בנוסף לכך, פורטוגל מציעה איכות חיים גבוהה – מזג אוויר נעים כל השנה, חופים מדהימים, תרבות עשירה וערים שמשלבות את החדשנות עם ההיסטוריה בצורה מרתקת. כל אלה מושכים אוכלוסייה בינלאומית וגורמים לביקוש גובר לשוק הנדל"ן. המערכת הביורוקרטית המקומית פשוטה יחסית, תהליך רכישת נכס לא דורש צעדים מיותרים וקל להסתגל ולהשקיע.
שוק הנדל"ן בפורטוגל נמצא במגמת עלייה יציבה אך לא מופרזת, והדבר מבדל אותו משוקי הנדל"ן במקומות אחרים, שם המחירים מזנקים ללא בקרה. בשוק הפורטוגלי, כל אינדיקציה מראה על עליות מחירים מתונות – דבר שמביא להרגשה של יציבות וביטחון למשקיעים. בנוסף, התיירות מהווה מנוע צמיחה משמעותי, שכן פורטוגל הפכה לאחד מיעדי החופשה הפופולריים ביותר באירופה, דבר שגורם לעלייה בביקוש לנכסים להשכרה קצרת טווח.
עיקר הצמיחה מגיעה מהאזורים המרכזיים כמו ליסבון ופורטו, אך גם הערים הפחות מוכרות במערב המדינה נהנות מביקוש גבוה. בהקשר של השוק המקומי, אחת התופעות המעניינות היא הביקוש העולה מצד תושבים זרים, במיוחד מבריטניה, גרמניה וצרפת, שחיפשו יעדי השקעה בטוחים בעקבות תנודות בשוק המקומי שלהם.
אם אתם שואלים את עצמכם איפה כדאי להשקיע, הנה כמה ערים ואזורים בפורטוגל שכדאי לשים אליהם לב:
מדובר במטרופולין שמספק הזדמנויות השקעה רבות בכל תחום – תיירותי, מסחרי, מגורים. העיר שוכנת על חוף האוקיינוס האטלנטי, ומציעה מגוון תחומים טכנולוגיים, אקדמיים ותרבותיים. בשנים האחרונות ישנה מגמת עלייה גדולה בביקוש לדירות בשכונות מרכזיות וטרנד של חידוש ושימור בניינים ישנים. בנוסף, ישנה עלייה במעבר של תושבים זרים למרכזי העסקים שלה.
פורטו היא העיר השנייה בגודלה בפורטוגל והפופולריות שלה זוכה לעדנה בשנים האחרונות. העיר מציעה מחירים נוחים יותר בהשוואה לליסבון, אך עדיין נהנית מעלייה בביקושים בשוק הנדל"ן. השוק כולו ממוקם בין חופי האוקיינוס לבין הרים ירוקים – דבר שגורם לתמהיל מושלם של איכות חיים גבוהה וערך השקעה עתידי.
אחת הערים הצומחות ביותר במערב פורטוגל. העיר מושכת כיום משקיעים בזכות מחירים נוחים, רמת חיים גבוהה ומיקום גיאוגרפי מעולה. בראגה ידועה גם בשירותים ציבוריים מצוינים, תחבורה ציבורית נוחה, וסביבה טבעית מדהימה. הביקוש למגורים בעיר צפוי להמשיך לגדול בשנים הקרובות.
אזור אלגרבה הוא בין האזורים המבוקשים ביותר להשקעות נדל"ן תיירותיות. מדובר ביעד חופי תיירותי עם פוטנציאל הכנסה גבוה בעונת הקיץ, דבר שמושך אליו המון משקיעים. למרות שהאזור יחסית יקר, עדיין יש אפשרויות להשקעה משתלמת במיוחד באזורים פחות מוכרים בתוך אלגרבה.
הערים הללו מציעות עלויות נדל"ן נמוכות מאוד בהשוואה לשאר הערים המרכזיות בפורטוגל, ומספקות פוטנציאל גבוה להשקעות. מדובר בערים המתפתחות, שמציעות שירותים ציבוריים טובים ושירותי בריאות מתקדמים. הן מושכות לא רק את תושבי המקום אלא גם תלמידים וסטודנטים שמגיעים ללמוד באוניברסיטאות המקומיות.
סטובל נמצאת דרומית לליסבון, וממוקמת על רצועת חוף עוצרת נשימה עם נופים טבעיים מדהימים. מדובר באזור שמתפתח בקצב מהיר, גם מבחינת תשתיות וגם מבחינת ביקוש נדל"ני. מחירי הנדל"ן בסטובל עדיין נמוכים יחסית, דבר שמאפשר כניסה נוחה לשוק עם פוטנציאל צמיחה אמיתי, במיוחד לאור הקרבה לליסבון והקמת פרויקטים תיירותיים חדשים.
פורטוגל מציעה מגוון רחב של סוגי נכסים להשקעה – מדירות קטנות להשכרה ועד פרויקטים מסחריים עם פוטנציאל גבוה. כל סוג נכס מתאים לפרופיל אחר של משקיע.
דירות קטנות להשכרה, דירות למשפחות ובתים פרטיים – אלו נכסים שיכולים להניב הכנסה מהשכרה לטווח קצר או ארוך. השוק החזק של שוכרים, במיוחד בערים המרכזיות, הופך את ההשקעה הזו לבטוחה יחסית.
השקעה בחנויות, משרדים, בתי קפה או דירות המותאמות להשכרה לתיירים יכולה להניב תשואות גבוהות – במיוחד בערים עם תנועה תיירותית ערה. עם זאת, חשוב להתעדכן ברגולציה המקומית לגבי השכרות קצרות טווח.
נכסים חדשים מגיעים לרוב עם אחריות קבלן, בנייה מודרנית ותחזוקה נמוכה – ומתאימים במיוחד למי שמעוניין להשקיע ולהתחיל להשכיר במהירות, ללא צורך בשיפוץ.
יש הרבה הזדמנויות בנכסים ישנים או מוזנחים, במיוחד בפרברים או אזורים היסטוריים. הם דורשים שיפוץ והשקעה נוספת – אך הפוטנציאל להשבחה ולתשואה עתידית גבוה במיוחד.
תכנון מדויק של סוג הנכס בהתאם ליכולת ההשקעה ולמטרות שלכם – הוא המפתח להשקעה מוצלחת. כדאי לבחון את רמות הביקוש, עלויות התחזוקה ורגולציה בכל אזור לפני קבלת החלטה.
פורטוגל נחשבת למדינה ידידותית מאוד למשקיעים זרים, עם תהליך רכישה נוח וברור – אבל עדיין חשוב להכיר את השלבים והחוקים מראש.
כל אזרח – כולל מישראל – יכול לרכוש נדל"ן בפורטוגל. אין מגבלות חוקיות מיוחדות לבעלות זרה, והמדינה אף מעודדת השקעות מבחוץ כחלק מחיזוק הכלכלה.
חשוב לבדוק שהנכס רשום בטאבו, נקי מחובות, שאין עליו עיקולים ושייעודו תואם את מטרתכם. מומלץ להיעזר בעורך דין מקומי או יועץ נדל"ן כדי לוודא שהכל תקין לפני חתימה.
תנאי לרכישה הוא פתיחת מספר NIF – מספר זיהוי לתושבים ולאזרחים. זה תהליך פשוט, שניתן לבצע גם באמצעות מיופה כוח. לאחר מכן, יש לפתוח חשבון בנק מקומי לצורך התשלום.
הרכישה כוללת חתימה על חוזה ראשוני (Contrato de Promessa) עם תשלום מקדמה, ולאחר מכן רישום מלא בטאבו והשלמת התשלום. הנוטריון מפקח על התהליך ומוודא שהכל נרשם כחוק.
תהליך רכישת נכס בפורטוגל אמנם פשוט, אך דורש תשומת לב לפרטים – במיוחד בכל הקשור לרישומים, מיסוי והסכמים. ליווי מקצועי בשפה המקומית הוא יתרון עצום לאורך כל הדרך.
המערכת הפיסקלית בפורטוגל מציעה לא מעט הזדמנויות – כולל הקלות במס למשקיעים זרים. עם זאת, חשוב להבין היטב את המסגרת החוקית, כדי לתכנן נכון את ההשקעה.
מס רכישה (IMT) נע בין 1% ל-8% לפי סוג הנכס והערך שלו. יש להוסיף גם מסי רישום, תשלום לעו"ד ולנוטריון. בממוצע, סך העלויות הנלוות עומד על 6%–8% מערך הנכס.
באזורים מסוימים בפורטוגל – במיוחד ליסבון, פורטו ואלגרבה – ניתן להגיע לתשואה שנתית של 5%–7%, ולעיתים אף יותר. נכסים להשכרה לטווח קצר ממשיכים להניב הכנסה גבוהה, אם כי עם מגבלות חדשות ברשויות מקומיות.
בעלי נכסים משלמים מס רכוש שנתי (IMI), שתלוי בערך הנכס והמיקום שלו. מדובר במס נמוך יחסית בהשוואה למדינות אחרות, ובחלק מהמקרים קיימות גם הנחות (למשפחות, תושבים ותיקים ועוד).
תושבים זרים שעוברים לפורטוגל יכולים לבקש מעמד NHR – תוכנית שמאפשרת ליהנות מהטבות מס נרחבות על הכנסות זרות, לרבות פטור מלא או חלקי. זהו כלי משמעותי לתכנון מס נכון וחסכוני.
ניהול חכם של המיסוי הוא חלק בלתי נפרד מהצלחת ההשקעה. הבנת התשואות, הכרת ההקלות החוקיות ותכנון מס מוקדם – יכולים לעשות את ההבדל בין השקעה טובה להשקעה מצוינת.
ויזת זהב (Golden Visa) של פורטוגל נחשבת לאחת מתוכניות ההגירה הפופולריות באירופה, ונמשכת אליה מדי שנה אלפי משקיעים המחפשים דרכון שני, יציבות בינלאומית או גישה לשוק האירופי. מאז השקתה בשנת 2012, היא הפכה לכלי מרכזי למשיכת השקעות חוץ למדינה.
בעבר, השקעה בנדל"ן בערים כמו ליסבון, פורטו או אלגרבה הספיקה כדי לזכות בתושבות. אך בעקבות ביקורת ציבורית ושינויים רגולטוריים, ב-2023 בוצע עדכון מהותי: כיום, השקעות בנדל"ן למגורים באזורים הצפופים והמבוקשים אינן מקנות עוד זכאות לוויזה. במקום זאת, התוכנית מעודדת השקעות בפריפריה, בפיתוח כפרי, בתיירות בת קיימא – או לחלופין, השקעות בקרנות ייעודיות המאושרות על ידי הרשויות הפורטוגליות.
השקעה נפוצה כיום במסגרת ויזת הזהב היא בקרן השקעות פורטוגלית מורשית (VC Fund) – פתרון שמתאים למי שמעדיף להשקיע באופן פאסיבי, ללא התעסקות ישירה בנכס. לרוב מדובר בקרנות שמשקיעות בנדל"ן מניב, יזמות, חדשנות או אנרגיה ירוקה, בסכומים שמתחילים מ-500,000 אירו.
אחד היתרונות המרכזיים של הויזה הוא הגמישות: אין צורך להתגורר בפורטוגל בפועל. מספיק לשהות במדינה 7 ימים בשנה בלבד (בממוצע) – ועדיין לשמור על מעמד תושב. לאחר 5 שנים, ניתן להגיש בקשה לאזרחות פורטוגלית (ובעקבותיה – דרכון פורטוגלי), כל עוד עומדים בתנאים כמו מבחן שפה בסיסי, עבר פלילי נקי וקשר מסוים למדינה.
חשוב להבין: זהו תהליך משפטי ומנהלי לכל דבר. קבלת ההחלטה צריכה להתבסס על ניתוח מקצועי של האפשרויות – הן מבחינת סוג ההשקעה, והן מבחינת המסלול האישי. קיימים הבדלים בין קרנות, בין אזורים בפריפריה, ואף בין משרדי עורכי הדין שמלווים את ההליך.
השקעה במסגרת ויזת זהב יכולה להיות רווחית ומשתלמת – גם כלכלית וגם אסטרטגית, אך רק כאשר עושים אותה נכון. מומלץ להתייעץ עם עו"ד מקומי המתמחה בהגירה ובויזות השקעה, לוודא שהקרן או הפרויקט מאושרים על ידי הרשויות, ולקחת בחשבון גם היבטים של מיסוי, ירושה ותשואות עתידיות.
להמשך קריאה על ויזת זהב לחצו כאן >>השקעתם בנדל"ן בפורטוגל אבל אתם גרים בחו"ל? אתם לא לבד. ניהול נכס מרחוק הוא תהליך שדורש תכנון נכון, אנשי מקצוע אמינים – ובעיקר שקט נפשי.
אחד הצעדים החשובים הוא בחירת חברת ניהול מקומית, שתוכל לדאוג לכל מה שקשור בהשכרה, תחזוקה, גבייה ותקשורת עם הדיירים. חשוב לבחור חברה אמינה עם המלצות, ולקבוע מנגנון דיווח קבוע ושקוף.
בנוסף, כדאי להתקין מערכות אוטומטיות – מנעולים חכמים, מצלמות אבטחה (בהתאם לחוק), גישה מקוונת לחשבונות הבנק והמעקב אחר תשלומים. אלו יסייעו לכם להיות עם יד על הדופק – גם מרחוק.
לבסוף – ודאו שיש לכם עורך דין מקומי שמלווה אתכם משפטית, במיוחד אם צצות בעיות כמו פיגור בתשלומים או צורך בפינוי שוכר. ניהול נכון = השקעה שעובדת בשבילכם, גם כשאתם בצד השני של העולם.
השקעה בפורטוגל יכולה להיות צעד חכם – אבל רק אם עושים אותה נכון. הנה כמה טעויות שכדאי להכיר כדי לא ליפול בהן:
● קנייה בלי בדיקות מקדימות – רבים נמשכים למחיר הנמוך או התמונות היפות, אבל לא בודקים את הנכס לעומק. בלי בדיקה משפטית והנדסית, עלולים לגלות הפתעות לא נעימות (כמו חובות, צווי הריסה או בעיות רישום).
● התעלמות מהוצאות שוטפות – מעבר למחיר הרכישה יש הוצאות קבועות: ארנונה, תחזוקה, מסים, ביטוחים, עמלות לחברת ניהול. מי שלא לוקח זאת בחשבון עלול למצוא את עצמו בהפסד.
● השקעה באזורים בלי ביקוש – ישנם אזורים זולים במיוחד, אך לא כל מקום מתאים להשכרה או השבחה. בדקו היטב את רמת הביקוש, סוג הדיירים באזור והתוכניות העירוניות לעתיד.
● בחירה שגויה של יועצים – משקיעים רבים סומכים על אנשי מקצוע בלי לבדוק את הניסיון, הרישיון או ההמלצות. ליווי מקצועי ואובייקטיבי הוא קריטי – אל תתפשרו עליו.
השקעה טובה מתחילה בידע נכון. הקדישו זמן להבין את השוק, לפגוש את השטח, ולבנות תכנית מסודרת – ורק אז תעברו לרכישה.
• רכישה ללא ליווי משפטי מקומי.
• התעלמות מתשואה ריאלית והסתמכות על "תחושת בטן".
• הסתמכות על מקורות מידע לא רשמיים.
• היעדר בדיקת שוק – מתחרים, מגמות ואישורי בנייה.