דף הבית > הבלוג שלנו > איך משקיעים בנדל"ן בפורטוגל?

איך משקיעים בנדל"ן בפורטוגל?

מחפשים מידע איך להשקיע בנדל"ן בפורטוגל? הגעתם למקום הנכון. בואו לגלות שלב אחר שלב איך רוכשים נכס, משקיעים בבטחה ואילו שירותים תוכלו להשיג בחינם ומאיפה

| 18.04.2025

בשנים האחרונות הפכה פורטוגל ליעד פופולארי, ולא רק מבחינת תיירות, אלא גם למשקיעי נדל"ן אשר מוצאים הזדמנויות השקעה עם אחוזי תשואה גבוהים. ישנם משקיעים אשר בוחרים לעשות זאת דרך חברות חיצוניות ואחרים שעושים זאת בעצמם, מה ההבדל? חברה המלווה משקיעים משלב ההתעניינות ועד קבלת המפתח גובה עמלה (כ 5% אחוזים) אך הלקוחות נשארים עם חשש שכן הם אינם מכירים את הנפשות הפועלות, משקיעים אשר עושים זאת בעצמם רוצים להיות בטוחים בכל שלב שהם עושים, הם לומדים את השוק, שולטים בעצמם ולא מחלקים ייפוי כוח. לא משנה באיזו דרך תבחרו, חשוב שתכירו את השלבים ותדעו איך משקיעים נכון בפורטוגל, ולא, אין צורך להגיע לפורטוגל בכדי להשקיע בנדל"ן. מוכנים? מתחילים.

באיזה אזור אתם רוצים להשקיע?

מעוניינים להשקיע בנדל"ן בפורטוגל? נהדר, זו כבר התחלה טובה אך כדי להמשיך חשוב להתמקד באזור בו תרצו להשקיע, ובו תחפשו דירות במחיר אטרקטיבי. הכלל הוא פשוט: אם תשקיעו בעיר בירה הסיכון צפוי להיות נמוך אך בהתאם אחוזי התשואה לא יהיו גבוהים במיוחד, ככל שהסיכון גבוה יותר כך הסיכוי לאחוזי תשואה גבוהים עולה, מה עדיף? תלוי בכם.

השקעות בטוחות הן לרוב בליסבון ובפורטו ובערים מרכזיות, ערים מתפתחות כדוגמת סטובל (שיש בה אוניברסיטה, בתי חולים ושירותים מרכזיים נוספים ואינה רחוקה מליסבון) יכולות לספק גם הזדמנויות טובות. גם פרברי ליסבון כמו העיר מונטיג'ו ואלמדה הפכו להיות יעד חם למשקיעי נדל"ן וגם שם רואים עליית מחירים. ומה עושים ברגע שבוחרים אזור? המלצתנו לבצע חקר שוק וכך להכיר את אזור ההשקעה טוב יותר, את המחירים באזור, להכיר את סוג האוכלוסיה, את סוג הדירות ולקבל מידע על האזור בו אתם צפויים להשקיע את כספכם.

מצאו נכס להשקעה

איך מוצאים נכס להשקעה? ובכן, ישנן לא מעט חברות אשר מוכנות (כחלק מתשלום עבור הליך הליווי) למצוא עבורכם נכס, אלו שרוצים לחפש בכוחות עצמם יכולים להיכנס לאתר idealista, לוח המודעות לפרסום דירות למכירה ולהשכרה המוכר ביותר בפורטוגל, ולהתרשם מנכסים המפורסמים על ידי מתווכים ופרטיים, ולמצוא שם מידע על מחיר למ"ר ועוד. כמו כן, ניתן לקבל שירות גם מחברות תיווך מקומיות, חשוב לציין כי מתווכים בפורטוגל אינם נוהגים לגבות תשלם מרוכשים או משוכרים אלא רק מבעלי הנכס. אם דורשים מכם כסף, תוכלו לפנות למתווך אחר.

בדקו: האם הנכס אכן מניב?

קיבלתם ממתווכים כמה אופציות ואתם לא יודעים איזו אופציה עדיפה? המחיר נראה אטרקטיבי אך אתם עדיין לא בטוחים? כדי לבחון צפי תשואה להשקעה יש לקחת בחשבון את כל הפרמטרים, את תשלומי המיסים, את מחיר השכירות הריאלי ואת כל ההוצאות הנלוות. חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות כולל המיסים כדי לחשב את אחוז התשואה הצפוי והכדאיות.

ביקור נכס\שמאי לבדיקת הדירה

בשלב זה מגיע איש מקצוע לבדוק את הדירה, ברגע שמדובר בדירה יד שנייה אנשים נוטים להביא בעל מקצוע שיבדוק את מצב הדירה. ברגע שמדובר בפרויקט חדש - לרוב אנשים נוטים לדלג על שלב זה.

עולים שלב: עורך דין לקראת חתימת חוזה 

עורך דין מקומי עובר על כל המסמכים, מוודא שהנכס רשום בטאבו ושכל הניירת תקינה, הוא מכין את החוזה ומייצג אתכם. הוא נמצא בקשר מול עורך הדין המייצג את בעל הנכס ממנו אתם רוכשים ודואג לכם. כמה כסף משלמים לעורך דין פורטוגלי? בפורטוגל נהוג לשלם לפי שעות עבודה ולא לפי אחוזים, בדרך כלל, כאשר אין מקרים חריגים, המחיר צפוי לנע בין 1000-1500€ .

כמעט שלכם: חתימה על CPCV להבטחת רכישה

CPCV (בפורטוגזית: Contrato de Promessa de Compra e Venda), משמע חוזה להבטחת רכישה ומכירה. בפורטוגל, רכישת נכס לרוב מתחלקת לשני חוזים, חוזה הבטחת דירה ושלושה חודשים לאחר מכן חתימה על חוזה סופי. במסגרת הזמן הזה הרוכש מארגן את כספו, דואג לקבל משכנתא ועושה את כל הבדיקות שצריך. מדובר בחוזה רציני שאין לבטלו, כאשר נהוג להכניס לתוכו סעיף אשר מציין כי רכישת הנכס תלויה בקבלת מימון מהבנק.

עכשיו ולא קודם לכן: פתיחת NIF

ברגע שחתמתם על CPCV זה הזמן לפתוח NIF (בפורטוגזית: Número de Identificação Fiscal, מספר לביצוע פעולות פיננסיות בפורטוגל כמו תשלומי מס), חשבון בנק ולמצוא את המשכנתא הטובה ביותר. שימו לב: יש מי שסובר כי נכון למצוא נכס ורק אז להתחיל בהליך פתיחת NIF. הסיבה לכך היא שכל עוד לא מוצאים נכס טוב להשקעה אין סיבה לפתוח NIF (מדוע להיכנס לדיווחים מול רשויות המס כאשר עדיין כלל לא רכשתם נכס?)

חשבון בנק ומשכנתא: איך פותחים ואיפה כדאי?

הבנקים בפורטוגל מספקים משכנתאות בריביות נמוכות, בין הבנקים הגדולים בפורטוגל: Banco Millennium, Novobanco, Banco Santander Portugal ועוד. הדעה הרווחת היא לא למהר לפתוח חשבון כבר עם הבנק הראשון שתמצאו, אלא לבדוק קודם לכן מי נותן את המשכנתא הטובה ביותר. טיפ ששווה לא מעט כסף: לרוב, חברות תיווך גדולות בפורטוגל מספקות שירות מציאת משכנתא בחינם.  

מזל טוב: חתימה על חוזה סופי וקבלת מפתח

ברכותינו, ברגע שחתמתם על חוזה הדירה כבר בבעלותכם, עכשיו אתם באופן רשמי מחזיקים בנדל"ן בפורטוגל. במידה ואתם רוצים להשכיר את הדירה, תוכלו לפנות למתווך שישכיר לכם אותה בתמורה לעמלה בגובה של חודש שכירות, 

אני בחו"ל, מי מנהל לי את הנכס?

ישנן לא מעט חברות בישראל ובפורטוגל אשר מציעות שירות ניהול נכס כאשר רבים מחפשים שירות שכזה, שכן הם לא נמצאים בפורטוגל, אינם דוברי השפה ולא מכירים את החוקים ורוצים להישאר בראש שקט. במידה ואתם משתמשים בשירות שכזה, שימו לב שאינכם מספקים ייפוי כח שמאפשר  לעשות פעולות בחשבון הבנק שלכם בפורטוגל. 

איך משלמים מיסים בפורטוגל?

מדי שנה יש להגיש דוח IRS (באנגלית: Personal income tax) לרשויות המס, הגשת הדוח מתבצעת דרך אתר רשות המיסים הממשלתית. שימו לב: התאריך האחרון להגשת הדו"ח הוא לרוב בסוף מרץ, כאשר התשלום על המיסים הוא כמה חודשים לאחר מכן (לרוב עד סוף אוגוסט).

מבט על לליסבון, פורטוגל

 

 

 

 

 

*ראוי לציין כי זהו ההליך המקובל והפופולארי להשקעות נדל"ן בפורטוגל, במקרים אחרים ייתכן כי התהליך יתבצע באופן אחר. כל הכתוב פה הוא בגדר המלצה בלבד כאשר יש לבדוק כל מקרה לגופו ובאחריות כל משקיע לעשות זאת.