דף הבית > הבלוג שלנו > המדריך המקוצר למשקיעי נדל"ן בפורטוגל
המדריך המקוצר למשקיעי נדל"ן בפורטוגל
נדל"ן בפורטוגל יכול להיות אטרקטיבי ומניב במיוחד - בתנאי שאתם יודעים איך להשקיע ומכירים את השוק. כדי לעזור לכם בתהליך ההשקעה והרכישה הכנו מדריך שילך איתכם שלב אחר שלב בהשקעה, יעזור לכם להבין מונחים בסיסיים, אילו מיסים עליכם לשלם ועוד. שימו לב - מדריך זה הינו אישי ואינו מיועד להעברה!
מתלבטים או מתעניינים בנדל"ן בפורטוגל?
מחפשים מידע אמין שיאגד את כל האינפורמציה החשובה?
הגעתם למקום הנכון!
המדריך המקוצר הזה מתאים לכל מי שמתעניין בהשקעות נדל"ן בפורטוגל.
בין אם אתם מתלבטים או מתעניינים, בין אם רכשתם בעבר ובין אם זאת הפעם הראשונה בה אתם נחשפים לעולם השקעות הנדל"ן בפורטוגל - המדריך הזה יקנה לכם כלים חשובים, תמצאו פה הסברים על מונחים, טיפים, המלצות, הסבר על איך משקיעים - מההתחלה ועד הסוף ועוד..
המדריך הזה שווה זהב, ולא רק כי יש פה אינפורמציה חשובה אלא גם כי הוא יעשה לכם סדר וייתכן וימנע מכם קנסות.
המדריך הזה נכתב במיוחד בשבילך כדי לפשט את הליך השקעת הנדל"ן בפורטוגל, אנו בטוחים שהוא יתרום לך רבות!
אז בואו נתחיל.. למה בכלל להשקיע בנדל"ן? אנשים שחושבים על רווחה כלכלית יודעים שהכנסתם צריכה להגיע מכמה מקורות ולא רק ממשכורת, ולכן הם משקיעים באפיקים שונים. הם לומדים את השוק ומחליטים אם להשקיע או לא - בין אם מדובר בהשקעות נדל"ן, בורסה, ניירות ערך ועוד. שימו לב לכתוב - חשוב מאוד ללמוד את השוק ולהבין את הפוטנציאל אל מול הסיכונים, במדריך הזה תוכלו לקבל תמונה ברורה ואת כל הצידה הנדרשת כדי לצאת לדרך ולהשקיע בנדל"ן בפורטוגל.
בתקופה האחרונה זוגות צעירים, משפחות, יחידים, פנסיונרים ועוד ממנפים את כספם בדרכים שונות כאשר רבים מוצאים בהשקעות נדל"ן בפורטוגל כדאיות ואטרקטיביות של ממש, וממש כמו בנדל"ן בישראל - אנשים שישבו על הגדר והמתינו - הפסידו, אלו שרכשו מבעוד מועד - הרוויחו.
למה השקעות נדל"ן בפורטוגל הן כה אטרקטיביות?
פורטוגל הינה מדינה עם פוטנציאל שלא הגיע לשיאו- מדינה עם צמיחת נדל"ן אדירה
מחירי הנדל"ן נמוכים יחסית לשכונותיה האירופאיות - יש פוטנציאל לרווח
משכנתאות בגובה של 75% מערך הנכס ועד 30 שנה בריביות נמוכות - דרך מעולה למנף את כספכם
רכישב בשער יורו מאפשרת בעת עליית היורו, להרוויח גם מעליית ערכו
מינימום השקעה: 50,000 יורו בלבד בתוספת משכנתא לרכישת נכס
מינוף כספי נוסף - בסיס ללקיחת הלוואה לנכס שאינו ממושכן בריביות נמוכות
פיזור סיכונים- מומלץ להשקיע באפיקים שונים וכך למזער סיכונים
קרבה גאוגרפית- מדינה בגבולות אירופה, ניתן להגיע בטיסה ישירה
כלכלה מתחזקת – ממשלת פורטוגל נוקטת בפעולות לייצוב הכלכלה
שלב אחר שלב: איך משקיעים בנדל"ן?
1. מצאו אזור להשקעה
השקעה בערים מרכזיות מורידה את רמת הסיכון אך לעיתים גם את אחוזי התשואה, ומאידך ערים מרוחקות עם סיכון גבוה יותר צפויות להניב אחוזי תשואה מרשימים יותר, איך מחליטים מה כדאי? לרוב משקיעים מעדיפים ללכת "על בטוח" ולהשקיע בערים מרכזיות (כדוגמא ליסבון ופורטו) , ואם לא בערים מרכזיות אז בערים סמוכות אליהן שרואים בגרפים עליית נדל"ן עקבית לאורך השנים.
דוגמא: העיר סטובל (Stúbal), אשר נמצאת דרומית מערבית לליסבון ובמרחק של כ-40 דקות נסיעה ממנה. זוהי אחת הערים הגדולות עם נמל פעיל, הממוקמת בסביבת שמורת הטבע אראבידה, ומהווה בסיס מעולה לטיולים (במיוחד עבור תיירים). זוהי עיר עם מסעדות, אוניברסיטאות, בתי חולים, בתי ספר, פארקים ותשתיות מעולות שבשנים האחרונות משפחות מוצאות בה יציבות ומקום טוב למגורים.
דרכים לבדיקת האזור: לקרוא באינטרנט על השכונה (לא רק בעברית, נסו לחפש מידע גם בפורטוגזית והיעזרו בשירותי תרגום חינמיים), לשוחח עם משקיע ישראלי שהשקיע באזור ויוכל לתת לכם אינפורמציה נוספת, להיכנס לקבוצות ווטסאפ, להיכנס לאתר העירייה ולקבל מושג על האזור. אם יש באפשרותכם להגיע לכמה ימים, לראות את העיר מקרוב ולשוחח עם מקומיים זה גם יתרום לכם רבות.
שורה תחתונה: איפה כדאי? ערים מרכזיות, ערים סמוכות מתפתחות, ערים עם תשתיות יציבות, עם בניה המתפתחת בקצב מהיר ועם קרבה למרכזים מסחריים.
2. מצאו נכס להשקעה
חפשו נכסים להשקעה ואל תתפתו להשקיע בנכס הראשון שהציעו לכם. תבדקו, תחקרו, תתעמקו ואל תתביישו לשאול שאלות. יתרה מכך, מומלץ להיכנס לאתר Idealista Portugal, אחד מאתרי הנדל"ן הגדולים של פורטוגל, ולהתרשם מהמחירים, מההיצע ולראות מה מצב הביקוש לשכירויות אל מול היצע הדירות למכירה. אפשר ללמוד הרבה רק מלהתבונן על הנתונים והמספרים.
מצאתם נכס יד שנייה? שימו לב כי דירות בהזדמנות נעלמות מהר מאוד ונחתמות לפעמים כבר באותו היום.
שורה תחתונה: הזדמנויות באות והזדמנויות הולכות, אם לא הצלחתם להשיג את העסקה הראשונה אל תתייאשו. מפעם לפעם אתם לומדים להיות זריזים יותר, רק שימו לב לעשות חישוב כלכלי לבדיקת כדאיות הנכס. חשוב שתמצאו עורך דין פורטוגלי אשר מכיר את החוק וייצג אתכם בכל חוזה שתחתמו עליו.
3. עורך דין פורטוגלי
ברגע שאתם מעוניינים להתקדם עם נכס שמצאתם מצאו עורך דין פורטוגלי אשר מכיר את החוק לעומקו עם ניסיון וידע בתחום אשר יעבור על הסכם החוזה וייצג אתכם, יבדוק את כל המסמכים, יוודא שניירת הנכס אכן תקינה ועוד.
שורה תחתונה: אנשים רבים שוקלים למנות עורך דין ישראלי, שימו לב כי יש להיות בקיאים בחוק הפורטוגלי מכיוון ששם אתם מבצעים את רכישת הנכס, להכיר את השפה, לדעת איך מסתכלים על הניירת ועוד.
4. חתימה על CPCV להבטחת רכישה
ברכותינו. אם הגעתם לשלב זה סימן שאתם בשלב מתקדם מאוד. CPCV (בפורטוגזית: Contrato de Promessa de Compra e Venda), הינו חוזה להבטחת רכישה ומכירה. זהו חוזה אשר שני הצדדים מתחייבים לעמוד בהסכם ולחתום על חוזה "הבטחת קניה" במועד אשר ייקבע עלי שני הצדדים. במועד זה נהוג לשלם חלק מהתשלום (כ 10-20% מערך הנכס, על פי מה שסוכם בחוזה).
משקיעים נוטים לציין בחוזה כי החתימה על הסכם הרכישה הסופי תתבצע רק אם הרוכש יקבל מימון משכנתא מהבנק בתנאים שהוסכמו.
שורה תחתונה: רכישת נכס לרוב מתחלקת לשני חוזים, חוזה הבטחת דירה ופרק זמן לאחר מכן חתימה על חוזה סופי. בשלב זה נהוג לשלם מקדמה, כאשר מיד לאחר חתימה על חוזה זה תוכלו לעשות בדיקות לנכס, לארגן את כספכם ובעצם לבצע את כל הפעולות הנדרשות לשם רכישת הנכס. שימו לב כי CPCV מהווה ערובה לביצוע העסקה עד לרגע חתימת ההסכם.
5. פתיחת NIF בפורטוגל
NIF (בפורטוגזית: Número de Identificação Fiscal), הינו מספר לביצוע פעולות פיננסיות בפורטוגל כמו תשלומי מס, פתיחת חשבון בנק ועוד. פתיחת מספר NIF הינו הליך קצר אשר לרוב מסתכם בכמה ימים בודדים.
שורה תחתונה אין סיבה לפתוח NIF לפני שמוצאים נכס, שכן פתיחת NIF מצריכה מכם דיווחי מס בפורטוגל, מדוע הינכם צריכים זאת טרס רכשתם נכס?
6. משכנתא ופתיחת חשבון בנק
ניתן לפתוח חשבון בנק ולבקש משכנתא בשלב זה וגם קודם לכן. הסיבה שישנם משקיעים אשר עושים זאת בשלב זה טמונה בעובדה שחוזי נדל"ן בפורטוגל מתחלקים לשניים: הסכם "הבטחת קניה" (CPCV) וחתימת חוזה, בין שני החוזים הללו ישנו פרק זמן (לרוב כ-3 חודשים) במהלכו הם פותחים חשבון בנק, ומבקשים משכנתא.
טיפ- תתחילו לברר בנוגע למשכנתאות ולהכין את המסמכים הנדרשים לצורך קבלת משכנתא מבעוד מועד. גם אם חברה חיצונית תעשה זאת עבורכם - תצטרכו לשלוח את המסמכים ולכן חשוב להיות מוכנים.
טיפ זהב 2 - ישנן לא מעט חברות תיווך אשר להן מחלקה נפרדת המספקת שירות קבלת משכנתא ללא כל עלות, חינם.
שורה תחתונה: חשוב להשוות בין כמה בנקים, ניתן להיעזר בחברות חיצוניות אשר מספקות שירות קבלת ומציאת משכנתא בחינם. לעולם אל תתנו ייפוי כוח לחשבונכם לאדם אשר אינכם מכירים או סומכים עליו.
7. חתימה על הסכם סופי
בשלב זה מגיע לכם מזל טוב, ברגע שחתמתם על חוזה סופי עשיתם עסקת נדל"ן בפורטוגל. ומה עכשיו? דאגו שיהיה מי שינהל לכם את הנכס, שימו לב לשלם מיסים בזמן וכמובן ולמצוא דיירים (במידת הצורך).
שורה תחתונה: עשיתם זאת, מזל טוב! תוכלו להשכיר את הנכס אשר ברשותכם דרך חברת תיווך פורטוגלית, התשלום לרוב הוא זהה לארץ ועומד על חודש שכירות. אם תרצו לעשות זאת בעצמכם (ויש לכם איך להראות את הנכס) תוכלו להעלות אותו לאתר מכירות\השכרות נדל"ן בפורטוגל כדוגמת Idealista Portugal.
שאלות שחשוב לשאול בעת חתימה על חוזה:
אילו מקדמות עליכם לשלם ובאילו תנאים?
מה קורה במצב של הפרת חוזה של כל אחד מהצדדים?
תוך כמה זמן חותמים על החוזה הסופי מרגע חתימת חוזה הבטחת דירה(CPCV)?
איזה קנס יהיה עליכם לשלם במידה ותחליטו, לאחר חתימת הCPCV, לא לרכוש את הנכס?
נקודות שכדאי לבדוק בעת רכישת נכס מפרויקט עתידי:
מה קורה במצב של פשיטת רגל?
מה ההיסטוריה של החברה?
כמה פרויקטים הם כבר הוציאו?
מי האנשים שעומדים מאחורי הפרויקט?
מונחים שכדאי להכיר :
NIF - מספר לביצוע פעולות פיננסיות בפורטוגל
Alojamento Local - (באנגלית: Short Term Renting) רישיון השכרה תיירותי למעוניינים להשכיר את נכסם תחת הקטגוריה 'בית נופש' לטווח קצר
ARU - área de reabilitação urbana - (באנלית: Urban Rehabilitation Area) נכס הנמצא באזור שיקום עירוני המעניק הטבת מס משמעותי
CPCV - חוזה הבטחת דירה
Escritura - (באנגלית: Final deed) חוזה העברת בעלות סופי בעת קבלת המפתח, בשלב זה נרשם שם הקונה במרשם הנכסים המקומי
Contratos antigos - (באנגלית: Old contracts) - חוזה לכל החיים ללא תנאים לדיירים מוגנים
Crédito à Habitação/ Hipoteca- (באנגלית: Mortgage) - משכנתא
Fiscal Representative - נציג פיסיקאלי, כלומר נציג הפועל מול צורכי מס
IS - Imposto de Selo - (באנגלית: Stamp duty) מס בולים
IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis - מס רכישה
IMI - Imposto Municipal sobre Imóveis - מס אשר נהוג להקבילו לתשלום ארנונה בישראל
Mais-valias - מס רווח הון
ARI - Autorização de Residência para Investidores - (באנגלית: Golden Visa) מסלול מהיר למשקיעי נדל"ן זרים לקבלת מעמד תושב בפורטוגל
לבד או עם חברה: איך כדאי להשקיע?
אם יש לכם את הזמן לחפש, ללמוד את הכללים, להתמודד עם הבירוקרטיה ותשלומי המיסים בפורטוגל ואתם מרגישים בשלים ובטוחים ללכת על זה לבד- תוכלו לעשות זאת בעצמכם. אחרת, מומלץ להיעזר בגורם חיצוני.
טיפ: שאלו את עצמכם האם הזמן שתלמדו את זה שווה לכם את זה? האם תוכלו להתפנות לבעיות אשר עלולות לצוץ בדרך? במקרים רבים אנשים מבינים שעדיף להם לשלם לחברה שתעשה להם את הבירוקרטיה מכיוון שזמנם שווה יותר, וכך גם אינם מוטרדים מהעניין הבירוקרטי והמקצועי.
רוצים להתייעץ עם אחרים לפני שאתם משקיעים? היכנסו לקבוצת הווטסאפ של משקיעי נדל"ן ותוכלו להיעזר ולהתייעץ עם משקיעים, למעבר לקבוצת ווטסאפ למשקיעים בלבד (אין מקום לחומר פרסומי) - לחצו כאן.
כל מה שצריך לדעת על מיסים בפורטוגל
כל מי שרוכש נדל"ן בפורטוגל מחויב במיסים, בכדי להקל ריכזנו עבורכם את המיסים אשר עליכם לשלם בפורטוגל בעת רכישת נדל"ן:
מיסים חד פעמיים בפורטוגל בעת רכישה:
# "מס בולים" (Imposto de Selo) - מס רכישה חד פעמי בשיעור של כ 0.8% המוטל על קנייה ועל מכירה של נכס, אשר משולם בעת החתימה על הסכם הרכישה. ראוי לציין כי מס זה מוטל גם על משכנתא ולרוב נעמד על 0.6% מסך ההלוואה (אלא אם כן המשכנתא היא לפחות מ-5 שנים ואז שיעור המס יורד ל 0.5% מסך ההלוואה).
# "מס רכישה" (IMT) - מס רכישה\העברה חד פעמי הנע בין 1-8% (תלוי במחיר הקניה ובפרמטרים נוספים), המוטל על הרוכש בלבד, אשר משולם בעת החתימה על הסכם הרכישה (לצפייה בטבלת מדרגות המס ניתן ללחוץ כאן).
שימו לב:
1.מס הרכישה מחולק לדרגות כאשר על כל חלק יש לשלם בהתאם לדרגת המס בפורטוגל.
2. במידה ואתם מתגוררים בנכס, המס יהיה מופחת.
3. ניתן לקבל פטור מס אם הנכס מהווה את מקום מגוריו העיקרי של הרוכש.
4. ישנה משמעות למיקום הנכס- האם הוא ממוקם בחלק היבשתי של המדינה או בחבלי פורטוגל האוטונומיים?
5.ישנה הקלה לרוכשים מטעם חברה ולא מאדם פרטי.
מיסים שנתיים בפורטוגל בעת החזקת נכס:
# "ארנונה" (IMI) - מס שנתי המוטל על בעל הנכס (ולא על השוכר), כאשר בשונה מישראל מס זה משולם בהתאם לשווי הנכס (ולא בהתאם לגודלו כמקובל בארץ). גובה מס זה משתנה ולרוב נע בין 0.3-0.8% לשנה משווי הנכס הרשום, כאשר כל בעל נכס בפורטוגל מחויב בתשלומו.
למה משמש מס IMI בפורטוגל? מס זה משולם לרשויות המקומיות בפורטוגל ומשמש לתחזוקת תשתיות ציבוריות.
איך מחשבים מס IMI? ערך הנכס כפול שער המס באותה העיר כאשר מידי שנה מוגדר המס העירוני על ידי הרשויות בפורטוגל.
# מס הכנסה עבור דמי שכירות - עבור מי שאינו מתגורר בפורטוגל מס זה עומד על 28% לשנה, כאשר ישנה הטבת מס למי שחותם על חוזה לטווח ארוך (כך לדוגמא חוזה לשנתיים משלם מס הכנסה בגובה של 26%, וחוזה ל- 5 שנים 23%), המס מתבצע לאחר ניכוי הוצאות בהתאם להוראות דיני המס.
הערה חשובה: שימו לב שגם בישראל יש לתת דין וחשבון בדבר מיסוי בפורטוגל (הרחבה בנושא בהמשך).
מיסים בפורטוגל עבור מכירת נדל"ן:
# "מס בולים" (Imposto de Selo) - מס רכישה חד פעמי כרשום מעלה.
# "מס רווח הון" (Mais-valias) - תשלום מס רווח\שבח חד פעמי המוטל על המוכר בלבד בשיעור של 28%. שימו לב כי בתנאים מסוימים תושבים מקומיים זכאים להקלת מס.
מסמכים הנדרשים לצורך בקשה לקבלת משכנתא בפורטוגל
- צילום דרכון
- עותק של מספר ה-NIF
- עותק של חשבון החשמל האחרון להוכחת כתובת המגורים
- דו"ח אשראי ודפי בנק אחרונים
- דוחות מס אישיים אחרונים
- הוכחה להכנסה (הכנסה משכירות, דיבידנדים, שכר, השקעות, פנסיה ועוד)+ - תלושי שכר אחרונים
- עצמאיים: הצגת החזרי מס
חשוב לדעת: נתונים שלא כולם מכירים
קיימת אמנת מס בין ישראל לפורטוגל המונעת מיסוי כפול, האם זה אומר שאין צורך לשלם מיסים בישראל? התשובה היא לא. תפקידה של אמנת המס בין המדינות היא למנוע תשלום כפל מס, אך היא מחייבת הצהרה על הנכס והשלמת תשלום מס בהתאם לאמנה.
לצפייה באמנת המס בין ישראל לפורטוגל לחצו כאן: אמנת המס בעברית, אמנת המס באנגלית.
על פי אמנת המס בין המדינות, למשקיע תושב ישראל ישנן 2 אופציות לבחירה:
1.מסלול שולי- לדווח על הכנסה כהכנסה רגילה בהתאם למדרגות המס בישראל עם זכות לניכוי הוצאות וקבלת זיכוי ממס ששולם בפורטוגל. (כלומר- להשלים בהתאם למדרגת המס שלך ומשם לנכות את כל ההוצאות - המס ששילמת, דמי ניהול, טיסות, ריבית וכן פחת הנעמד בדר"כ על 2%).
יש לציין כי יחיד שבחר בתשלום מס על הכנסותיו במסלול מס שולי, יידרש לשלם על הכנסותיו משכר הדירה גם בביטוח לאומי בישראל, גובה המס של ביטוח לאומי נמצא פה (חריגים- אין לחייב מבוטח מעל גיל 65 בתשלום דמי ביטוח לאומי בגין הכנסות שלא מעבודה, גם אם טרם הגיע לגיל פרישה מעבודה).
2. מסלול פיקס- לפי מסלול של 15% מסך דמי השכירות ברוטו, וממנו אי אפשר לנכות כלום (לא הוצאות ולא מיסים ששולמו בחול), מלבד הוצאות פחת. בדרך כלל זה המסלול המומלץ.
היכן ניתן למצוא מידע אודות שער היורובור? היורובור ((EURIBOR) מעניק מידע אודות השער שמלווים בנקים באיחוד האירופאי לבנקים אחרים באיחוד, פרטים עדכניים ניתן למצוא בעמוד הרשמי של אתר היורובור.
מתי כדאי לפתוח מספר NIF? מומלץ לפתוח מספר NIF לאחר חתימה על חוזה CPCV, וזאת משום שמספר NIF נדרש לכל מי שיש לו פעילות עסקית בפורטוגל, וכל עוד אין לכם כזאת - אין לכם צורך בו.
הגעתם עד לפה? סימן שאתם בשלים להשקעה!